아파트 분양권거래시 주의사항, 분양권 전매와 미등기 전매의 의미, 분양권 전매 처벌 판례

아파트를 처음으로 구입하거나 분양권을 매매할 때, 정말 여러가지 처음 접해보는 얘기를 많이 듣게됩니다. 그 중 하나가 분양권 전매나 미등기전매가 아닌가 싶습니다. 분양권전매와 미등기 전매의 의미를 알아보시고, 거래하는데 참고가 되었으면 합니다.

■ 분양권 전매란

분양권 전매의 사전적 의미는 분양권을 가진 사람이 그 지위를 다른 사람에게 팔아넘기는 일입니다.

실무적으로는 분양권을 취득하여 등기전에 팔아 넘기는 행위라고 할 수 있습니다. 즉, 분양권 매매에 있어서 거래대금을 완납하기 전에 분양권을 양도하는 것으로서, 세금회피 목적의 미등기 전매와 다른 점입니다.

분양권 전매시의 세율에 대해 살펴보면,

2017년 12월31일까지 보유 기간이 1년 미만이면 55%(지방소득세 포함), 2년 미만이면 44%(지방소득세 포함)의 세율로 2년 이상 보유이면 6.6 ~ 46.2%의 세율로 부과되었습니다.

2018년 1월 1일부터는 조정대상지역에서 분양권을 매각시 보유 기간 여부와 상관없이 55%(지방소득세 포함)의 세율을 부과되었습니다.

2021년 7·10 대책 세법개정안은 조정대상지역 여부 불문하고 1년 미만이면 77%(지방소득세 포함), 1년 이상이면 66%(지방소득세 포함)의 세율로 부과됩니다.

■ 미등기 전매란 → 세금회피 목적

미등기 전매는 말 그대로 등기하지 않고 소유권을 이전하는 것입니다. 통상 세금을 위피하기 위해 등기하는 것을 미룬 채 부동산을 파는 행위입니다. 따라서 이것은 명백하게 위법입니다.

아파트 사진

등기는 잔금 납부일로 부터 60일이내에 해야 하는데요.
만약 미등기 전매시 회피할 수 있는 세금은 소유권 이전과 관련한 취득세, 등록세, 교육세, 농특세 등이 있으며,
매수자와 협의하여 양도소득세를 내지 않을 수도 있습니다.

주택 사진

하지만, 이것은 엄연히 불법적인 행우이니 하지 않으시는 게 좋겠지요. 불법이라 벌칙이 뒤 따릅니다.

벌금부과 판결

"부동산 등기 특별조치법" 위반으로 3년이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금이 부과될 수 있습니다. 또한 "조세범 처벌법" 위반으로 3년이하의 징역 또는 포탈 세약의 3배이하의 벌금이 부과될 수도 있다고 합니다.

■ 미등기 전매에 관한 판례 소개

【 미등기 전매에 관한 판시사항】

토지를 미등기전매한 자가 자기에 대한 매도인과 자기로부터의 매수인 간에 직접 매매계약을 체결한 양 매매계약서를 작성하고 매도인의 대리인으로 하여금 그와 같은 허위의 토지거래신고를 하게 함과 아울러 피고인 명의의 중간등기를 생략한 소유권이전등기가 경료되게 하고 위 토지거래에 관련하여 아무런 양도소득의 신고도 하지 아니한 경우 조세범처벌법 제9조 제1항에 해당하는지 여부(적극)

【미등기 전매에 관한 판결요지】

피고인이 토지의 미등기전매로 인한 이익(양도소득세 등 조세면탈의 이익을 포함하여)을 얻기 위하여 피고인에 대한 매도인과 피고인으로부터의 매수인 간에 직접 매매계약을 체결한 양 매매계약서를 작성하고, 매도인의 대리인으로 하여금 그와 같은 허위의 토지거래신고를 하게 함과 아울러 소유권이전등기도 피고인을 거침이 없이 매도인으로부터 매수인 앞으로 직접 경료되게 하고 위 토지거래에 관련하여 아무런 양도소득의 신고도 하지 아니한 것은 조세의 부과징수를 불능 또는 현저히 곤란케 하는 사기 기타 부정한 적극적인 행위로서 조세범처벌법 제9조 제1항에 해당한다.

【참조조문】

제9조(성실신고 방해 행위)
① 납세의무자를 대리하여 세무신고를 하는 자가 조세의 부과 또는 징수를 면하게 하기 위하여 타인의 조세에 관하여 거짓으로 신고를 하였을 때에는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다.

 

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